O custo da moradia voltou ao centro do debate econômico nos Estados Unidos em 2026, após o presidente Donald Trump anunciar propostas para tentar conter a alta dos preços dos imóveis. O tema tem impacto direto no orçamento das famílias americanas e influencia indicadores de consumo, endividamento e mobilidade no mercado de trabalho.
Segundo análise da Goldman Sachs Research, os Estados Unidos enfrentam um déficit estimado de cerca de 4 milhões de moradias. Esse desequilíbrio entre oferta e demanda é apontado como o principal fator para a valorização acelerada dos imóveis nos últimos anos.
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Propostas anunciadas pela por Trump
Na primeira semana de janeiro, Trump afirmou que pretende adotar medidas para restringir a compra de casas unifamiliares por grandes investidores institucionais. A declaração foi feita por meio das redes sociais e indicou uma tentativa de reduzir a concorrência com compradores individuais, especialmente aqueles que buscam o primeiro imóvel.
No dia seguinte, o presidente mencionou a possibilidade de o governo adquirir cerca de US$ 200 bilhões em títulos hipotecários. Considerando um câmbio médio de R$ 5,00 por dólar, esse valor equivale a aproximadamente R$ 1 trilhão. A proposta teria como objetivo reduzir as taxas de juros dos financiamentos imobiliários e, consequentemente, o valor das prestações mensais.
Trump informou que mais detalhes sobre a iniciativa devem ser divulgados ao longo do mês.
Restrição a investidores institucionais gera questionamentos
Economistas ouvidos pela CNN avaliam que a proibição da compra de imóveis por grandes fundos tende a ter efeito limitado sobre os preços. Jake Krimmel, economista sênior do portal Realtor.com, afirmou que investidores institucionais representam uma parcela pequena do mercado imobiliário total.
Dados citados por Krimmel indicam que grandes investidores, definidos como aqueles que possuem mais de 1.000 imóveis, responderam por algo entre 1% e 3% das compras de casas em 2025. Essa participação vem diminuindo com a elevação das taxas de juros nos Estados Unidos.
Entre os grupos mencionados no debate está a Blackstone, que detém centenas de milhares de unidades residenciais, incluindo apartamentos e casas unifamiliares, adquiridas principalmente após a crise imobiliária de 2008.
O peso do investimento imobiliário após 2008
Após o colapso do mercado imobiliário em 2008, imóveis passaram a ser adquiridos em grande escala por fundos e empresas de investimento, aproveitando preços depreciados. Muitas dessas propriedades foram transformadas em ativos de aluguel, alterando a dinâmica de diversos bairros.
Um estudo da Brookings Institution aponta que, entre 2012 e 2019, cerca de 240 mil casas unifamiliares estavam sob propriedade de investidores institucionais. Apesar do volume expressivo, analistas destacam que o número representa uma fração pequena diante do total de imóveis existentes no país.
Diferenças regionais no impacto dos investidores
Embora a participação nacional seja reduzida, em algumas regiões o peso dos grandes investidores é mais significativo. Um relatório de 2024 do Government Accountability Office mostrou que investidores institucionais detinham cerca de 25% dos imóveis para aluguel em Atlanta, 18% em Charlotte, na Carolina do Norte, e 14% em Phoenix.
Mesmo nesses mercados, especialistas apontam que o aumento gradual da oferta tem contribuído para a estabilização dos preços, reduzindo o impacto direto das aquisições feitas por grandes grupos financeiros.
Compra de títulos hipotecários e seus limites
A segunda proposta apresentada por Trump envolve a atuação de instituições como a Fannie Mae e a Freddie Mac, responsáveis por garantir liquidez ao mercado imobiliário americano. A compra de títulos lastreados em hipotecas é uma estratégia já utilizada pelo Federal Reserve em momentos de instabilidade econômica.
Economistas reconhecem que a medida pode ajudar a reduzir as taxas de financiamento. Ainda assim, o impacto tende a ser restrito, pois não resolve o problema estrutural da escassez de imóveis disponíveis para venda.
Daryl Fairweather, economista-chefe da corretora Redfin, afirmou à Associated Press que a iniciativa funcionaria como um alívio temporário, sem força suficiente para destravar o chamado efeito de aprisionamento, situação em que proprietários deixam de vender seus imóveis por terem contratos antigos com juros mais baixos.
Preços elevados refletem falta de oferta
Historicamente, taxas de financiamento em torno de 6% ao ano não são consideradas excepcionais nos Estados Unidos. O principal fator de pressão continua sendo o preço médio das residências, que chegou a cerca de US$ 410 mil, o equivalente a aproximadamente R$ 2,05 milhões, considerando a mesma taxa de câmbio.
Esse valor representa uma alta próxima de 30% desde 2020, segundo dados citados por analistas do mercado imobiliário.
Desafio estrutural para políticas públicas
Especialistas apontam que políticas federais podem estimular estados e municípios a flexibilizar regras de zoneamento e licenciamento, permitindo construções mais densas em áreas com alta demanda. Esse tipo de medida, no entanto, depende de articulação entre diferentes níveis de governo e enfrenta resistência local em diversas regiões.
As discussões em torno das propostas habitacionais seguem acompanhadas de perto por investidores, consumidores e formuladores de políticas públicas, em um cenário marcado por desequilíbrios históricos entre oferta e demanda no mercado imobiliário norte-americano.
