Em 2024, o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) registrou o maior volume de financiamentos para imóveis usados de sua história, segundo dados do Ministério das Cidades compilados pela FGV Ibre. No ano passado, foram contratadas 583 mil unidades pelo programa, sendo 427,9 mil novas e 155,1 mil usadas, o equivalente a 27% do total financiado.
Embora a inclusão de imóveis usados amplie as opções para famílias de baixa e média renda, construtoras e entidades da construção civil alertam que o crescimento acelerado dessa modalidade pode desaquecer o mercado de lançamentos novos, enfraquecendo a geração de empregos e a arrecadação do FGTS, principal fonte de recursos do programa.
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Recorde de usados em 2024
Até fevereiro de 2023, o MCMV permitia financiar apenas imóveis novos. A partir de então, com o Casa Verde e Amarela, famílias passaram a usar as taxas mais atrativas do programa também para apartamentos ou casas com “habite-se” emitido há mais de 180 dias.
- Total de contratos em 2024: 583 mil unidades
- Novos: 427,9 mil
- Usados: 155,1 mil (27%)
Com isso, o segmento de usados ganhou força, mas também veio acompanhado de pressão do setor de construção para restringir essa modalidade. As empresas alegam que imóveis novos fomentam diretamente a cadeia produtiva, gerando empregos em obras, indústrias de materiais e serviços associados.
Regras encurtam “cobertor curto” do FGTS
Atentas ao “cobertor curto” de recursos do FGTS, as construtoras pressionaram o governo a priorizar novos empreendimentos. Em agosto de 2024, o Ministério das Cidades editou a Instrução Normativa nº 17, que reduziu o valor máximo de financiamento para usados na Faixa 3 do programa (renda de R$ 4.400,01 a R$ 8.000,00):
- Limite de valor do imóvel usado: caiu de R$ 350 mil para R$ 270 mil
- Entrada mínima (valor financiável máximo):
- Sul/Sudeste: passou de até 80% (entrada mínima de 20%) para até 50% (entrada de 50%);
- Norte/Nordeste/Centro‑Oeste: de 80% para até 70% (entrada de 30%).
Em maio de 2025, foi criada ainda a Faixa 4, para famílias com renda de até R$ 12 mil, com juros de 10% ao ano. Nas três primeiras faixas (renda até R$ 8 mil), os juros variam de 4% a 8,16% ao ano, conforme região do país.
Setor comemorou, mas quer mais avanços
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) afirmou compreender a relevância dos usados em locais com carência de oferta, mas defende que a prioridade estrutural do MCMV seja a produção de moradias novas, por seu efeito multiplicador na economia. “A aquisição de usados, embora válida, não gera postos de trabalho diretos, nem contribui para a sustentabilidade do fundo”, disse a entidade ao g1.
Para Alfredo Freitas, presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), as mudanças trazem “algum impulso” ao mercado de usados, mas não resolvem completamente os desafios da classe média. Ele destacou que, com a Selic em 15% ao ano, o financiamento imobiliário convencional chega a 12% ao ano, frente aos juros mais baixos do MCMV, reforçando a atratividade do programa.
Créditos e perspectivas para 2025
O orçamento do FGTS destinado ao programa em 2025 é de R$ 85,6 bilhões, incluindo R$ 9,5 bilhões em subsídios a fundo perdido. Até o momento, 75% desse montante já foi contratado, pressionando os saldos disponíveis.
Mesmo diante de uma retração de 5,5% na oferta geral de imóveis no 1º trimestre de 2025, reflexo da redução de lançamentos fora do MCMV, o setor mantém otimismo. A CBIC projeta que o programa deve operar em “patamar elevado” ao longo do ano, especialmente com a consolidação da Faixa 4 e o ajuste nas regras de entrada para usados.
Equilíbrio entre oferta e demanda
Para equilibrar a oferta de novos e usados, especialistas sugerem:
- Monitorar o percentual de recursos do FGTS alocados a cada modalidade;
- Fomentar lançamentos novos em regiões com capacidade ociosa de construção;
- Aprimorar critérios de renda para Faixas 3 e 4;
- Estimular parcerias público‑privadas que ampliem a infraestrutura urbana;
- Avaliar periodicamente o impacto das regras de entrada e subsídios.
Assim, o programa pode continuar ofertando opções variadas e, ao mesmo tempo, sustentando a retomada da construção civil, geradora de empregos e renda.
