Regulamentado pela Receita Federal em agosto de 2025, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) começa a ganhar forma e já desperta debates entre especialistas e proprietários. Conhecido como o “CPF dos imóveis”, o sistema será responsável por centralizar todas as informações imobiliárias do país, reunindo dados de cartórios, prefeituras, órgãos federais e ambientais em uma base única.
A medida foi criada pela Lei Complementar nº 214/2025, dentro da agenda da Reforma Tributária, e detalhada pela Instrução Normativa nº 2.275/2025, publicada pela Receita Federal. O projeto-piloto deve começar a operar até novembro de 2025, com a obrigatoriedade de adesão gradual a partir de janeiro de 2026.
Segundo o governo, o CIB pretende aumentar a transparência, evitar fraudes e simplificar o controle fiscal sobre bens imóveis, algo que o país ainda não tinha de forma integrada.
Leia também: Pejotização pode reduzir empregos, renda e arrecadação, alertam estudos
O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?
O CIB funcionará como uma identidade única de cada imóvel, com número próprio e georreferenciamento (processo de mapeamento e certificação de imóveis rurais) válido em todo o território nacional. O objetivo é reunir, em um só sistema, informações hoje fragmentadas entre cartórios, secretarias municipais e registros estaduais.
De acordo com a Receita Federal, o CIB será integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), que já faz parte da política de modernização cadastral.
Com isso, será possível acompanhar em tempo real transações como venda, locação, herança e incorporação imobiliária, com os valores declarados e registrados em uma única base.
Em nota, o órgão afirmou que a criação do CIB “aumenta a segurança jurídica e reduz fraudes em escrituras e declarações”, permitindo que proprietários e investidores consultem seus imóveis de forma unificada.
Os impostos vão aumentar?
Embora o governo negue que o CIB vá elevar a carga tributária, especialistas apontam um possível aumento indireto de impostos em alguns casos.
Segundo o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e sócio do Tapai Advogados, a unificação dos dados tende a permitir que prefeituras atualizem o valor venal dos imóveis. “O cruzamento de informações fará com que os municípios revisem valores defasados. Isso pode aumentar o IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana), o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), mesmo sem alteração das alíquotas”, explica.
O advogado Marco Tullyo N. R. dos Santos, do escritório Fábio Kadi Advogados, avalia o CIB como uma modernização necessária, mas com riscos de distorção. “Centralizar as informações trará eficiência, mas se as prefeituras elevarem valores venais sem critério técnico, haverá impacto direto para os contribuintes”, afirma.
Ele também alerta para a necessidade de respeito à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), já que o sistema envolverá o cruzamento de grandes volumes de informações patrimoniais.
Como será a implementação prática do CIB
De acordo com André Luiz Andrade, do escritório Chalfin, Goldberg & Vainboim Advogados, o CIB funcionará de forma semelhante a um documento digital nacional. “O sistema centralizará o valor de referência de cada imóvel e cruzará com dados fiscais, permitindo que a Receita monitore operações de alienação, locação e integralização de capital”, explica.
Isso tornará mais difícil omitir rendimentos de aluguéis ou subavaliar imóveis em declarações. Para Douglas Vecchio, CEO da empresa de tecnologia Onda, que atua no setor de locações, o sucesso do CIB dependerá de governança e clareza técnica. “Se houver regras claras, APIs estáveis e acesso auditável, o cadastro pode reduzir fraudes e organizar o mercado. Mas se faltar governança, o sistema pode gerar custos e insegurança”, afirma.
Cronograma e desafios de implantação
O cronograma de implementação é considerado ambicioso. Cartórios, incorporadoras e prefeituras terão de atualizar sistemas e treinar equipes até o início de 2026.
Segundo o advogado Paulo Tatsch Junior, da área tributária do escritório Gaia Silva Gaede Advogados, a desigualdade estrutural entre os municípios é um obstáculo relevante. “Enquanto grandes capitais têm infraestrutura tecnológica, muitos municípios pequenos ainda registram imóveis em papel. Isso pode atrasar a adesão e criar gargalos regionais”, observa.
Mesmo assim, Tatsch considera o CIB uma ferramenta essencial para a Reforma Tributária, que passa a tributar parte das operações de venda e locação de imóveis pelo consumo, dentro do novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA dual), previsto para entrar em vigor em 2027.
O que diz a Receita Federal sobre essa questão do CPF para imóveis?
Em nota, a Receita esclareceu que não haverá aumento de alíquotas com o CIB nem com a Reforma Tributária. O órgão reforçou que as locações residenciais de até R$ 600 por mês estarão isentas por conta do redutor social, e que pessoas físicas com até três imóveis e renda anual de até R$ 240 mil não serão tributadas.
A Receita também confirmou reduções de 70% nas alíquotas de locações e 50% nas demais operações imobiliárias, conforme estabelecido na Lei Complementar n.º 214/2025. O objetivo declarado é manter a atual carga tributária do setor, mas com mais transparência, controle e simplificação.
*Entrevista concedida ao InfoMoney.
