Vitória, capital do Espírito Santo, tem apenas 93,3 km² de extensão territorial, sendo uma das menores capitais brasileiras. Para comparação, Belo Horizonte possui mais de 330 km², segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
Além da área reduzida, grande parte do território da capital capixaba é ocupada por morros, manguezais e áreas de proteção ambiental, o que restringe ainda mais o crescimento horizontal.
Essa limitação coloca Vitória em uma encruzilhada urbanística. Se no passado, aterros e obras abriram espaço para o avanço da cidade, hoje o desafio está na verticalização e na modernização das regras de ocupação do solo, estabelecidas pelo Plano Diretor Urbano (PDU).
Desafios e necessidade de revisão do PDU de Vitória
O presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Alexandre Schubert, avalia que Vitória já atingiu seu limite horizontal. Para ele, sem mudanças nas regras urbanísticas, como afastamentos, índices de aproveitamento e zoneamento, os preços dos imóveis continuarão altos e fora do alcance de grande parte da classe média.
De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o preço médio do metro quadrado em Vitória chegou a R$ 9.150 em agosto de 2025, um dos mais elevados da região Sudeste. Esse valor impacta diretamente famílias que buscam financiamento habitacional.
Ainda existe espaço para a cidade crescer?
Apesar das restrições, algumas áreas da cidade ainda têm potencial de expansão. O Sindicato da Indústria da Construção Civil do Espírito Santo (Sinduscon-ES) aponta regiões como Santa Lúcia, Bento Ferreira, Monte Belo, Praia do Suá e os entornos da Reta da Penha e da avenida Leitão da Silva como opções para novos empreendimentos.
Já bairros como Jardim da Penha e Bento Ferreira são considerados polos de valorização por imobiliárias locais. Especialistas destacam que a localização estratégica e os empreendimentos já em desenvolvimento atraem compradores e investidores.
No entanto, regiões como a Costa Oeste da Ilha, marcada por disputas fundiárias, estão fora do radar do mercado imobiliário no curto prazo.
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O impacto da escassez de terrenos
A falta de terrenos disponíveis em bairros valorizados, como Praia do Canto, Mata da Praia e Enseada do Suá, pressiona os preços. Segundo dados do Índice FipeZap+, a valorização anual nessas regiões chegou a 16% em 2024, acima da média nacional de 9%.
Para contornar a escassez, algumas construtoras têm adotado a estratégia de comprar prédios antigos, demolir e erguer novos empreendimentos verticais, com foco em tecnologia, áreas de lazer e acabamentos de alto padrão. Essa tendência, conhecida como retrofit ou substituição imobiliária, ganha espaço em cidades com limitações físicas de expansão.
O Centro como potencial de revitalização
O Centro de Vitória é apontado por especialistas como uma das principais apostas para o futuro. Espaços subutilizados, prédios deteriorados e imóveis comerciais podem ser transformados em residenciais, aproveitando a infraestrutura existente.
A Prefeitura de Vitória já implantou medidas de incentivo, como a Lei do Retrofit e a redução de alíquotas do ISS para atrair novos projetos. Até agosto de 2025, 34 imóveis estavam em reforma com potencial para se enquadrar na legislação, o que representa 892 unidades imobiliárias, segundo a Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação.
Além disso, obras de requalificação em áreas estratégicas, como a Praça Getúlio Vargas e a avenida Beira Mar, estão em andamento. O objetivo é criar um ambiente propício para novos empreendimentos e estimular a ocupação da região central.
Papel do poder público e perspectivas
Para especialistas, o poder público tem papel central em equilibrar a equação entre valorização imobiliária e acessibilidade. Sem medidas que flexibilizem o PDU e incentivem a ocupação inteligente, os preços podem continuar a subir.
A Prefeitura aponta que 100% do território de Vitória já está no perímetro urbano, o que reforça a necessidade de renovação de áreas já ocupadas e de maior adensamento construtivo.
Com 448 obras em diferentes fases de execução, incluindo projetos de mobilidade, habitação e urbanização, a administração municipal afirma que a requalificação urbana é prioridade.
